重阳问答︱如何看待国内房地产调控近期政策及其影响

　　二季度以来，针对房地产市场的各项调控措施密集出台。5月以来，房地产企业境外发债、境内发债、信托融资、银行贷款的融资方式先后受到限制；近期LPR报价机制改革中也对个人住房贷款利率作了特殊规定。

　　7月31日中央政治局会议明确提出，坚持“房住不炒”的定位，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在政策执行层面，央行副行长刘国强在上周的国务院政策吹风会上表示，金融监管部门的目标是做到“房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降”。

　　与以往历次调控不同的是，此次房地产调控是在宏观经济具有较大下行压力、政策刺激预期较强的情况下进行的。这种看似顺周期的调控政策，实际上表明政策制定者对于中国经济和房地产市场有着非常清醒的认识。

　　就整个中国经济而言，当前确实面临较大下行压力，但一季度政治局会议已经指出，这种压力“既有周期性因素，但更多是结构性、体制性的，必须保持定力、增强耐力”。如果将房地产刺激作为短期的逆周期调节工具，可能会进一步激化中国经济的结构性矛盾。

　　就房地产市场而言，目前也并未处于周期性底部。历史上，我国房地产市场的一个完整周期通常为3-4年，商品住宅会经历上升后再回落的周期性变化。但是自2015年开始，本轮全国房地产销量的上行期进入了第五个年头。今年以来全国商品房销量尽管呈现了微幅负增长，但仍然处于极高的绝对水平。近三年来每年约14.5亿平方米的全国住宅销售面积能否持续，市场实际上是比较担心的。房地产市场周期与宏观经济周期出现错位，是本轮调控的微观基础。

　　在这样的背景下，本轮房地产调控可以起到两方面的引导作用。一是有利于引导预期。客观上看最近20年来我国房价总体处于较强的上涨趋势之中，这导致居民对房价上涨的预期较强，且这种预期存在着较强的惯性。特别是今年以来在全社会流动性环境改善的情况下，房地产市场再度升温，此时调控有利于稳定市场预期。二是有利于引导资金流向实体经济。央行在7月末组织召开了全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，指出“房地产行业占用信贷资源依然较多”。限制金融机构对房地产行业的资金投放，有利于引导资金流向小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域，更好支持经济转型。

　　对于房地产企业而言，本轮调控会进一步加速行业的分化和洗牌过程。本轮调控会在现金流和利润率两方面对房企构成挤压。那些经营稳健、杠杆适度、具有融资优势的房企，有望在行业调整过程中获得更大的市场份额。

2019年8月30日