2023年首单公募REITs发售　规模料迎爆发式增长

　　1月5日，备受瞩目的新年首单民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT正式发售。与此同时，一批新产品项目正等待获批。迈入2023年，市场对于公募REITs领域的快速增长充满信心。机构人士普遍预计，2023年公募REITs发行将更加常态化，资产类型将更为丰富，首发和扩募将共同推动市场加速扩容。

2021年至2023年上市REITs市值（亿元）

  底层资产日渐丰富

　　根据公告，嘉实京东仓储基础设施REIT认购价格为3.514元/份。该基金于2022年12月30日完成询价，基金管理人通过上交所“REITs询价与认购系统”共收到72家网下投资者管理的256个配售对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍。

　　公开资料显示，该产品底层资产包括重庆的京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、武汉的京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和廊坊的京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米。项目资产出租率均达到了100%即满租状态，租约长度约五至六年，高于行业平均水平的三年，整体运营高效稳定且抗风险能力较强。相关财务数据显示，2019年至2021年三年间，上述项目整体经营情况良好，净利润分别达到2239.37万元、3121.01万元和4251.47万元，2022年上半年营业总收入为5315.47万元，净利润为2079.56万元。根据可供分配金额测算报告，2023年基础设施基金净现金流分派率将达到4.29%。

　　公募REITs数量不断扩容的同时，底层资产也日渐丰富。记者了解到，三单公募REITs项目近日已申报至上交所。新申报的项目，底层资产涉及海上风力发电厂、光伏发电以及软件产业园等三个不同领域。其中，中航京能光伏REIT的发起人（原始权益人）为京能国际能源发展（北京）有限公司，联合光伏（常州）投资集团有限公司，专项计划名称为中航-京能光伏1号资产支持专项计划。未来该基金获批，将成为首单光伏发电类公募REIT产品。另一只中信建投国家电投新能源REIT的发起人（原始权益人）为国家电力投资集团有限公司和国家电投集团江苏电力有限公司，专项计划名称为中信建投-国家电投新能源发电1期资产支持专项计划。中金湖北科投光谷产业园REIT的发起人（原始权益人）则为湖北省科技投资集团有限公司，专项计划名称为中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划。业内人士表示，新能源项目的受理标志着基础设施REITs试点范围进一步扩大，为盘活风电、光伏发电等新能源资产起到良好的示范效应和带动作用。

　　市场规模稳步扩大

　　2022年，公募REITs在宏观政策框架中的重要性逐步提升，相关规则制度逐渐完善、市场规模稳步扩大、资产类型持续丰富。24单已发行产品全年走势稳健，规模突破780亿元，长期投资价值获得投资者认可。“2022年下半年以来13只REITs获批，常态化发行成为年度主线并有望延续至2023年。百余家企业发布公告开启REITs发行申报工作，叠加监管审批步伐加快，预期2023年新发REITs数量将达30只，市值达1800亿元，在2023年约900亿元基础上实现倍增。”中信建投表示。

　　从2021年的生物质发电、污水处理、高速公路、高科技产业园区、仓储物流，到2022年的清洁能源、医药产业园、保障性租赁住房，再到2023年即将迎来的光伏发电、海上风力发电等，REITs产品资产领域一再扩展。展望2023年，中金公司指出，供给方面，一级发行和扩募将共同推动公募REITs市场迅速扩容，资产类型将更为丰富，2023年公募REITs发行将更加常态化。基于证监会近期对房地产企业参与REITs发行的鼓励和研究，未来REITs的渗透率可能进一步提升，发行人可能向房企延伸，资产类型可能向长租房和商业地产延伸。

　　五单扩募REITs项目也有望在新一年取得突破性进展，为市场持续注入活力。2022年9月底，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT及富国首创水务REIT等首批五单扩募项目正式获交易所受理，市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局。中信建投认为，借鉴国际成熟REITs市场经验，扩募驱动已上市REITs规模及业绩双增，同时可通过分散底层资产集中度而降低收益波动风险。当REITs溢价交易时，扩募往往有助于增厚REITs的现金分派率和投资人收益，为REITs市场的长久发展注入活力。

　　更多的储备项目也在紧锣密鼓的酝酿与筹备中。2023年1月3日，国铁集团工作会议提出，2023年将持续深化铁路各领域改革，大力提升国家铁路资产运营质量，提高资产资本化率。其中包括培育更多优质企业股改上市，研究既有上市平台资本运作方案，以及完成粤海轮渡基础设施REITs试点发行等。

　　各地也继续积极推进REITs项目建设。据悉，苏州吴中区首个公募REITs项目已经申报至国家发改委；北京市热力集团有限责任公司基础设施公募REITs项目已启动，意味着该市基础设施公募REITs试点范围扩维至供热领域；东莞市提出，积极引导符合条件的辖区上市公司发行绿色债、创新创业债、私募可转债、资产证券化、公募REITs等各类创新品种专项债券。